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クマ博士のゆかいなリノベ相談室

教えてクマ博士!中古物件って危ない!?自信を持って中古物件を選ぼう!

これまで何軒ものリノベを手がけ、研究してきたクマ博士。東京の片隅にある研究室には連日のように来客があり、リノベに関する「これってどうなの?」を愉快痛快にお話しているようです。 今日来ているのは、子供を授かったことをきっかけに不動産購入を検討、リノベーションが気になりはじめているタナカさんご夫婦。 ご自身に合った住まい選びの中で、中古物件と新築物件どちらを選んだらいいか迷っているみたい。早速クマ博士に相談しているようです。

博士!僕たち、リノベーションに興味は出てきたのですが、実は…新築物件と迷っています。今日は、新築物件と中古物件の違いを詳しく教えてください!
お久しぶりです。新築物件と中古物件の違いを知りたいのですね。
どんな所に迷っているのですか?
正直な話…中古物件って…どうなんですか?
中古ってことは…やっぱり色々設備とか古いんだろうなぁ…なんて。
あんまり身近に中古物件を購入した人が居ないから、マイホームに中古!ってイメージがつきにくくて。
確かに、日本で【マイホーム購入】というとどうしても新築のイメージは強いですよね。
そうそう。「マイホーム=中古」のイメージが沸きにくいというか。
中古物件は確かに古い部分もありますが、中古物件にしかない様々なメリットもありますよ!気をつけて欲しいチェックポイントもありますので、早速お教えしますね。

中古物件メリット


選択肢が広がる

まず第一に、物件の【選択肢が広がる】というメリットがあります!
え?!選択肢が広がる??
「色々な中から選べる」って聞くとなんか嬉しい!
博士詳しく教えてください!
大前提として、マンションなどを建てるには、広い土地を確保する必要がありますよね。
そのため、なかなか簡単に新築物件は建設されず、1年に供給される量は限られています。
それに比べて、中古物件の数はとても多く、次々供給されていくため、選択肢の幅が広がります。
確かに!!新築物件の建てられる数に比べて、中古物件は数が全然違うね。
私もネットで物件を調べた時に、中古物件は件数が多いなぁって驚いたことある。
中古物件といっても築年数もまちまちで、自分の予算や好みに応じたものを選ぶことができますよ。建てられた年代により、その時代に人気だった間取りや外観も変わってきているので、色々な年代の中古物件を見ることで、自分好みの間取りや外観の物件に出会えることもあります。
なるほど。そういえば、最近の新築物件の間取りや見た目って似ているものが多いような・・。
そうね、間取りや作りがどれも同じ感じがするものが多いわよね。
それだけでなく、今は設備や工事の技術も発達してきているので、中古物件でも、長く快適に住むことが可能になってきていますよ。
へー。中古物件でも、安心して住める技術が発達してきてるんだね。
沢山の選択肢の中から選べるのって、女性としては特に嬉しいかも!

立地にこだわれる

中古物件の2つ目のメリットは、ズバリ「立地」です!
立地ですか?!
そうです!「立地」です!先ほどのお話ししましたが、中古物件は新築物件に比べて数が多いため、様々な立地から選ぶことができるのです。
駅に近い、この辺に住みたい!とか、思っても希望の場所に新築物件が出ることなんて、ほとんどないよね。
私も、「よく行くお気に入りのお店の近くに住みたい!」と思っていたけど、なかなかそのあたりでの新築物件は見かけないなぁと、そのエリアに住むことを諦めていたの。
中古物件を探すことで、【自分が住みたいエリア】に住める可能性がとても高くなります。例えば、オフィス街に近いアクセスの良い場所も新築に比べたら割安で購入できたり、子供の学区の選択肢も広がるといったメリットもあります。
僕は自転車通勤するのが夢だったんだけど、そういうエリアにも住めるかもしれないってことだよね。
私はやっぱり子どもの保育園とか学校が充実している、駅近の場所がいいなぁと思っていたけど、その希望で家を選べるのは嬉しいなぁ。
中古物件は、次々と供給されるため、検討時間を長く取ることでエリアを絞っても良い物件に巡り会える可能性が高くなります。また、不動産屋さんによって取り扱う物件が異なるので、ネットで調べるだけでなく地元の不動産屋さんに相談すると物件の選択肢が広がることもありますよ。

資産性

さらに、中古物件では【資産価値が下がりにくい】という特徴もあります。
え?!なんでですか??
一般的に、新築物件は購入してから年々資産価値は下落していくのが一般的です。しかし、中古物件では、すでに資産価値が下落しているので、購入後に下落することが少ないため、資産価値が下がりにくくなるのです。
中古物件は購入時に物件価格を安く買えるだけでなく、購入後の資産価値も減りずらいなんて嬉しいわね。
じゃあ、値段が下がりきっている物件を選ぶといいってことですね!
ちょっと待った!!価格だけにこだわってはいけませんよ。建物には耐震基準(新耐震/旧耐震)というものが定められているのですが、こちらも必ずチェックしてくださいね。
新耐震と旧耐震??
なんだか難しそう・・・。
旧耐震は震度5に耐えうる、新耐震は震度6〜7でも倒壊しないレベルという基準です。
へー、そうやって大地震でも大丈夫なような基準があるんだね。
でも、どうやって選んだらいいのかしら・・・?
旧耐震基準の物件の場合、住宅ローン減税が受けにくい場合がある、将来売却しづらくなることもあるため、1981年(昭和56年)以降に建てられた新耐震基準を満たしている物件がおすすめです。
しかし、旧耐震の物件でも東日本大震災でも全く問題なかった物件もあれば、新耐震でも大きな被害を受けた物件もありました。
このあたりは購入前によく不動産屋さんと相談してみてください。
「まるまる地震の時にどうだったのか」を実際に確認できるのも中古物件ならではの良さでもあります。
よく確認する必要があるってことだね。
きちんとチェックするようにしなくちゃね!

引き継ぐことのよさ

ここからはもう少し踏み込んで、ちょっとマニアックなリノベーションならではの魅力をお伝えしましょう。
リノベーションならではの魅力って何ですか?
中古物件のリノベーションならではの魅力は【建物が持つ個性を引き継げる】点です。
物件は、外観や間取りなど、一軒一軒異なった個性を持っていますよね。
その個性を楽しむ、つまり【ヴィンテージ】の一点ものの良さを持つということです。
確かに、物件によって持つ味わいや雰囲気って結構違うよね。
僕も街を歩いていて、古そうな建物だけど、なんか自分が好きな雰囲気の建物に出会うことがあるよ。あぁいうのを【ヴィンテージ】って捉えればいいんだね。
私が好きなカフェも外観は古いのだけど、とても雰囲気のいいお店で落ち着くの。
建物を引き継ぐ良さとしては、【環境に優しい】という点もありますよ。
リノベーションでは、そのまま利用できる部分は利用し、必要な部分だけを改修していくので環境にも配慮した住宅選びと言えます。
中古物件を選ぶことが、環境と繋がるなんて考えたことなかったよ。
私も!購入代金を抑えることが出来るし資産性も守れて、環境にも優しいなんて、中古物件のリノベーションて、思っていたよりもメリットが沢山あるのね。

中古物件のデメリット

それでは次に、中古物件のデメリットもみていきましょう。

古い

まずは、シンプルに【古い】ということです。
これは、先ほどお話ししたようにいい面もあるのですが、例えば給湯器やお風呂、キッチンといった、特に水回りの設備は、耐久性の面や機能面から交換が必要なことも多いです。
設備はやっぱり交換が必要なんですね。
そうですね。設備の交換は必要なことが多いですが、逆に自分好みの設備を選ぶことができるので、お風呂は小さくていいけどキッチンの設備はいいものにしたいとか、食洗機や浴室乾燥をつけたいなど、自分のライフスタイルに合った仕様にできるという面もありますよ。
なるほど〜。私は食洗機は絶対に欲しいから、設備を自分で選べるのはとっても嬉しい!
ただし、専有部分は自分好みに設備の入れ替えなどができますが、マンションの入り口や外観、廊下、窓のサッシなどの共有部分は自由に変えることが出来ないので注意が必要です。
また、マンションによって、入れられる設備や床材などに制約がある場合もあります。

教えてクマ博士!マンションリノベの「これはできる!」「これはできない」

これまで何軒ものリノベを手がけ、研究してきたクマ博士。東京の片隅にある研究室には連日のように来客があり、リノベに関する「これってどうなの?」を愉快痛快にお話しているようです。 今日来ているのは、...

リノベーションでは自分の自由にできる部分とそうじゃない部分があるってことだね。

新しい外観の建物とか憧れる気持ちもあるけど、リノベーションではそれは出来ない分、自分の部屋の中は注文住宅のように自由に選べるって考えれば、メリハリがあって魅力的に思えてきたわ。

サービスが乏しい

もう一つのデメリットとしては、外観や廊下などが古い設備であるというだけでなく、最近のマンションにあるようなサービスが充実していないという点も挙げられますね。
友達のマンションでは、コンシェルジュが常駐していたり、マンション入り口に雑誌や新聞が置いてあるコーナーがあったわ。
確かに。僕の友達のマンションにはキッズルームがあったりコインランドリーがあったな。
今挙げてくれた他には、宅配ボックスがなかったり、入り口のセキュリティ面での違いなどもありますね。
そっかぁ。確かに、こういうサービスって新しいマンションにしかなかったりするわね。
私たちは共働きだし、ネットでよく買い物をするので宅配ボックスは欲しいなぁ・・。
今後のマンションの改修などで設置されるというケースもありますし、コンビニに届けてもらう配達方法も主流になってますよね。どうしても必要であれば、今は個人で設置出来るものもあるので、意外とそこにたくさんのお金をかけるべきではないかもしれません。
そっか!自分で必要な部分だけを補うという方法もあるんだね。
コンシェルジュサービスとか聞くと憧れてたけど、実際に利用することって少ないのかも。

チェックすべき項目がたくさんある

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ここまで、中古物件のリノベーションにおけるメリットデメリットをお話ししてきましたが、実際にリノベーションを行う際には、やりたいリノベーションが行えるのかを確認するようにしましょう。
マンションの管理組合の規約や、設備の状況によって行えるリノベーションの内容が変わってくるので詳しくチェックする必要がありますよ。
えー!こんなにチェック項目があるのかぁ。
沢山あってちょっと不安だわ。。
細かいことも含めるともっとたくさんありますよ。見ただけでは内容が分からない物もあり、項目が多いので心配になりますよね。
だからこそ、リノベーションは専門のプロを選ぶことが大切ですよ。
リノベーションに詳しい会社は、こうした項目をしっかりとチェックしていますから、なんでも相談してみてくださいね。
色々確認しないといけないと聞いて心配に思ったけど、専門のプロのサポートがあれば安心だね。
また、チェック項目の中で特に確認して欲しいのは【住宅ローンが使えるか】と【理想の間取りに変更可能か】、【管理体制がしっかりしているか】です。この3つは大きなポイントとなりますので必ずチェックしてくださいね。
わかりました!!確かに大切そうですね。物件を選ぶ際にはリノベ会社さんとしっかりチェックします!
理想の間取りを考える上でも、自分達のマイホームのイメージを具体的にイメージして、こだわりたいポイントや設備などの条件に優先順位をつけるといいですよ。
ご夫婦でもこだわりたいポイントが異なることもあるので、まずはお互いの理想の暮らしをイメージしてみてくださいね。
設備や間取りまでこだわれるってなると迷ってしまうけど、どんなお家で暮らしたいのか、雑誌を見たり見学に行ってイメージしてみようかな。
なんかワクワクしてきたなぁ〜!

まとめ

中古物件でのリノベーションのメリットやデメリット、チェックすべきところもわかってもらえましたか?
メリットだけでなくデメリットもちゃんと分かってきて、安心しました。
自分達だけでなく、リノベーションのプロに相談しながら選ぶと選択肢が広がるんだなぁとわかりました。
リノベーションだと好きな設備を選べると聞いて、楽しみになってきました。
中古物件を活用したリノベーションはとても増えてきてきますが、きちんと確認をしないと好きな間取りに出来ない、住宅ローン減税を受けられうないなどの落とし穴もあります。
正しく、チェックすべき点を抑えて、素敵な住まいづくりを考えてみてくださいね。

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